商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。实务中，开发商在取得《房屋预售许可证》之前为聚集人气、预热项目，常常与潜在购房者签订认购书，由此引起不少法律纠纷。本文从法律规定以及案例入手，对商品房认购书的性质做简要分析。

《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六条第一款规定：“当事人以认购书、订购书、预订书等形式约定在将来一定期限内订立合同，或者为担保在将来一定期限内订立合同交付了定金，能够确定将来所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立”，如开发商与买受人在认购书中约定在将来一定期限内订立正式商品房买卖合同，签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未实际发生，认购书应当认定为预约合同。

笔者认为，开发商之所以不直接与买受人签订商品房买卖合同，是因为案涉房屋在客观上不具备签订商品房买卖合同本约的条件，存在当时在事实上或法律上不能克服的障碍。这种情况下，为将来签订本约合同而订立的并不确定认购房屋的权属信息、销售方式、交付使用条件及日期、基础配套设施的交付承诺和有关权益、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜的认购书，即可认定为预约合同。

但是，并非所有的认购书均被认定为预约合同，在认购书具备商品房买卖合同主要内容情形下，认购书也可能被认定为商品房买卖合同。

如（2021）最高法民终936号一案中，最高人民法院认为：虽然双方直到2016年6月20日才就案涉房屋签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，但《天悦国际项目商品房认购书》具备商品房买卖合同关于房屋位置、面积、价款等主要内容，且日出康城公司为陈桂琴开具了购房款收据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应认定陈桂琴与日出康城公司在人民法院查封之前签订了合法、有效的书面买卖合同。

《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容包括以下十二项：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任。一般情况下，如认购书中双方约定了房屋的基本信息、交房义务和支付房款义务以及违约责任的，仅缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的后三项内容，一般可认定为商品房买卖合同成立。