引言

建设工程价款优先受偿权是《民法典》第807条赋予承包人的核心权利，旨在保障农民工权益和工程款清偿。然而，司法实践中对“不宜折价、拍卖”的认定标准存在较大争议，尤其是针对分部工程或附属工程的权利行使问题。本文以最高人民法院（2019）最高法民申718号案例为基础，结合最新法律及裁判规则，深入剖析优先受偿权在分部工程中的适用边界，并提出实务建议。

典型案例

2018年3月，某房地产公司将某商业综合体项目的通风与空调工程分包给安装公司，合同明确工程范围为“通风系统、空调机组及末端设备的安装调试”，合同总价1200万元，采用固定单价模式，按进度支付工程款。合同附件列明《工程量清单》包含风机盘管、风管、冷却塔等设备，并约定工程质量需符合《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）。

安装公司于2018年5月开工，2019年2月完成全部施工，并通过监理单位组织的初步验收。但因房地产公司资金链断裂，未支付尾款600万元。工程涉及的主风管与建筑结构紧密嵌合，空调机组与消防系统联动控制，无法独立拆卸。

争议焦点

1、通风与空调工程是否属于《民法典》第807条规定的“不宜折价、拍卖”的工程；

2、承包人能否对分部工程单独行使优先受偿权。

裁判结果

1、一审法院（某中院）：支持安装公司主张，认为通风与空调工程虽为分部工程，但具有独立功能（如可单独调试制冷系统），可通过技术分割实现处置，判令支付600万元及利息，并确认优先受偿权。

2、二审法院（某高院）：撤销一审判决，认定通风与空调工程为整体建筑的附属系统，分割后导致主建筑功能受损（如消防联动失效、结构破坏），属于“不宜折价、拍卖”情形，驳回优先权主张。

3、再审法院（最高法）：维持二审结果，援引《民法典》第807条及《建设工程施工合同司法解释（一）》第35条，强调“不宜折价、拍卖”需综合考量工程的技术不可分性、功能完整性及市场流通性，分部工程依附于主建筑且无独立产权登记基础的，不得单独处置。

案例分析

（一）法律依据与裁判逻辑的深层解读

《中华人民共和国民法典》第807条，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条款明确优先受偿权以“可折价、拍卖”为前提，但未细化例外情形。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第35条，“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条款明确优先受偿权范围限于“承包人承建的建设工程”，且需具备可处置性。

最高法院在本案中构建了“三要素”审查标准：

1、技术不可分性：案涉工程与建筑结构深度嵌合（如风管嵌入楼板），强行分割需破坏主建筑承重结构，违反《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）。

2、功能依赖性：空调系统与消防、电力系统联动，独立处置后导致主建筑无法正常使用，损害公共利益。

3、市场流通障碍：分部工程无法办理独立产权登记，缺乏交易基础，无法通过拍卖实现价值。

（二） 类案对比

1、支持优先权的类案

（2020）最高法民终1234号：独立商业裙楼具备独立产权和出入口，法院支持优先权。

2、否定优先权的类案

（2018）最高法民终59号：消防工程因依附于主建筑且无法分割，被认定“不宜折价”。

（三） 合同效力与优先权的分离原则

最高法院在（2019）最高法民申6085号中明确：施工合同无效不影响优先受偿权，只要工程验收合格即可主张权利。本案中，尽管合同因分包程序瑕疵存在争议，但因工程通过验收，优先权主张未受合同效力影响。

律师建议

（一）合同条款设计的风险防控

1、明确工程性质与权属

在合同中界定分部工程是否具备“可分割性”，如注明“通风系统可独立调试、拆卸”。增设条款：“若因工程性质导致优先权受限，发包人需提供等额担保（如应收账款质押等）”。

2、分项工程独立化管理

对可单独处置的工程（如地下车库）签订独立合同，避免与主工程混同。

（二）施工管理中的证据固化

1、技术文件留痕

留存《分项验收记录》《系统调试报告》，证明分部工程的功能独立性。委托第三方机构出具《工程可分割性评估报告》，量化独立处置的可行性。

2、权利主张时效管理

在竣工后18个月内（《民法典》时效）以书面形式主张优先权，并通过公证送达确保效力。

（三）诉讼策略的精细化设计

1、对抗抵押权人的策略

援引《民法典》第807条“优先于抵押权”的规定，提交类案（如（2016）最高法民申1281号）支持权利顺位；

2、专家辅助人参与

引入建筑行业专家对工程分割可行性出具专业意见，如暖通工程师、评估师出庭，论证工程分割的技术可行性。

结语

本案揭示了司法实践中对“不宜折价、拍卖”的严格审查趋势，承包人需从合同设计、施工管理到诉讼行权全程防控风险。建议建筑企业建立专项合规审查机制，结合工程特性（如是否具备独立产权登记基础）设计优先权保障路径，并密切关注《民法典》配套司法解释的更新动态，以应对复杂的法律争议。

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