是指首次登记的房屋，经过第一次交易完成物权转移，即开发商首次出售的住房。

（一）认购书

作为房屋买受人，最为关心的还是《商品房买卖合同》中的支付条款，那么在合同中就要重点关注计价方式和总价款，明确规定每平方米的价格及包含的其他费用（如物业费、暖气费、水电费等）、购房款是分期付款还是一次付清等。

即房地产开发企业将《房屋预售合同》交给房地产主管部门备案，便于主管部门掌握房屋交易信息。

《城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”由此可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，是房地产经营企业满足预售条件、履行报备义务、接受资格审查的一项行政管理行为。在进行备案登记时，其特定范畴明确限定于商品房预售合同的登记流程，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外。

是房屋买受人签署商品房预售合同后，暂时不能办理房屋产权转移登记，为保障购房人权益，买受人就尚未建成的住房在房地产登记部门申请“预告登记”，来限制开发商对已预售商品房进行处分。

预告登记可以有效防范房屋过户期间存在的法律风险，避免一房二卖情况产生的法律纠纷。办理预告登记后，购房人作为预告登记的买受人，享有法定权利，出卖人无权将房屋另行卖给第三方，买受人可以顺利实现过户。

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《商品房销售管理办法》第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。不能交付使用、严重影响正常居住，解除合同，赔偿损失。”

若交付的房屋存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵，如果合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房人有权拒绝接收房屋，则购房人可以拒绝接收房屋；若合同中没有明确约定，也可依据法律规定主张退房。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

因开发商原因买受人未及时取得不动产权证书，开发商应当承担违约责任，买收人有权解除购房合同、要求开发商退还房款并承担相应的违约金。

是指已经被购房者购买过并持有的住房，一般从房屋所有人或中介处购买。二手房买方与卖方所涉及的风险大部分与商品房买卖一致，由于是二手房买卖，实际买房过程中产调是较为重要的风险防控手段。

（1）房屋所有权人。   

（2）交割风险。   

（3）承租风险。   

（4）中介风险。