2015年5月，李某购买了一套住宅并办理了收房手续。同年，李某与物业公司签订了物业服务协议。此后，由于李某一直未缴纳物业费，物业公司多次致电催缴，但李某以未真正入住为由拒不缴纳物业费。2020年9月，物业公司将李某起诉至人民法院，要求李某支付物业费，并承担近千元的违约金。庭审中被告李某辩称：其长期不在涉案房屋居住，既未对房屋进行装修，也未居住或使用，根本未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。而物业公司坚称，虽然李某的房屋处于闲置状态，但物业公司仍为其房屋的安全、公共设施的维护、小区的整体绿化和保洁提供了服务，故李某理应交纳物业费，并承担违约金。

本案争议焦点

1、李某长期不在涉案房屋居住，并未享受物业服务，是否应当交纳物业费？

2、李某如需交纳物业费，以何标准交纳？

法律分析

一、原则上空置房屋仍需交纳物业费

物业服务的范围主要针对小区公共区域及共用设施设备，目的是为了维护和保障小区的正常运转，具有公众性，它的价值在于在满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的服务。所以无论李某是否实际入住，物业服务均要正常进行，物业服务企业不会因部分业主未入住就不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务。故部分房屋空置并不会免除物业服务企业的相应义务。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”规定，李某即使长期不在涉案房屋居住，也未享受物业服务，原则上仍需交纳物业服务费。

二、房屋空置“不住”物业费能否减免

1、业主与物业公司在物业服务合同中是否就空置房屋如何交纳物业费进行了特殊约定，如有约定，按约定；

2、业主与物业公司在物业服务合同中虽未约定空置房屋如何交纳物业费，但后期物业服务公司同意给予一定的减免，以实际减免为准；

3、本案中李某与物业公司均不存在上述情况，李某能否减交物业费，需以李某所在地的相关规定为准。例如根据《青海省物业管理条例（2020修正）》第五十九条“物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用”规定，即使上述情况均不存在，物业服务企业也应按物业服务费的70%向李某收取物业费。

本案中，李某辩称办理入住手续后未实际居住，未享受过物业公司提供的任何服务，所以不应支付物业费和违约金。但李某作为业主，与物业服务企业存在物业服务合同关系，物业服务企业也按双方签订的合同提供了物业服务，同时李某所在地区未有减免物业费的相关规定。最终法院判决支持原告的全部诉讼请求。

结合上述案例可以看出，房屋空置“不住”，业主未享受过物业公司提供的任何服务，仍应当交纳相应的物业服务费用。但物业服务公司如未按照物业服务合同及相关法律法规提供物业服务或未经物价管理部门审批擅自增加收费项目、扩大收费范围、提高收费标准，业主可依据《最 高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务人退还其已经收取的违规费用的，人民法院应予支持。”规定拒绝交纳相应增加部分的物业费。