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一、案情：
2022年10月22日，H公司与吴某签订租赁合同，约定将H公司名下房屋以每月2000元的价格出租给吴某，租期为3年，租赁期届满后，吴某若需续租，在同等条件下可优先租用。可是，租赁期届满后，H公司与第三人张某签订租赁合同，将该房屋租给张某，条件同样是租期3年，每月租金1800元。吴某遂以H公司违反优先承租权约定为由将其告上法庭。
二、概念：
优先承租权一般指租赁合同到期后，原承租人在同等条件下，享有优先与出租人签订租赁合同的权利。租赁期限届满后，出租人未与承租人续租，却与第三人签订租赁合同，那么在相同条件下，承租人可以直接与出租人成立一个相同的租赁合同，要求出租人直接将房屋继续出租给自己。
【法律依据】《民法典》第七百三十四条，租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
三、行使条件：
承租权已从约定权利正式被确立为法定权利，如上述案例，双方虽未在合同中规定优先承租权，但承租权已享有法定的优先承租权，但还需要满足以下行使条件：
1.存在合法有效的租赁合同是优先承租权行使的关键前提；
2.出租人有对外缔结租赁合同的真实意思表示，承租人具有继续承租的意思表示。此情况下，无需出租人同意，双方即可继续缔结租赁合同；
3.满足“同等条件”。同等条件不仅限于租金，包括如租期、租金支付方式、用途、期限等，主要是为保护相对人利益，符合市场经济规律。这意味着如果他人提出的承租条件更为优越，例如愿意支付更高的租金，而承租人不愿支付此种标准的租金，那么承租人就不符合优先承租权的条件，出租人就可以将房屋出租给出价高者进行承租。但如果承租人愿意按照他人对出租人提出的条件进行承租，在这种满足同等条件的情况下，承租人就可以租赁该房屋，出租人就必须将房屋继续交由承租人租赁，否则承租人有权请求出租人承担侵害其优先承租权的赔偿责任。
合理期间内主张。优先承租权具有时间限制，为保障承租人在合理期限内能够主张权利，出租人应在合理期限内通知承租人，如果承租人收到通知后在合理期限内没有作出答复，则视为放弃优先承租权。
四、优先承租权权利救济
出租人如果违反上述法律规定，没有以合理方式通知承租人，或者没有给承租人合理期限决定是否续租，直接与第三人签订租赁合同，侵害承租人的优先承租权时，承租人应当如何实现权利的救济。《最 高院关于民法典合同编理解与适用（三）》中认为，可以参照《最 高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第21条的规定，承租人可以主张损失赔偿，但对与第三人签订的合同主张无效的，一般不予支持。除非可以证明出租人与第三人存在《民法典》第154条规定的恶意串通情形。
人民法院审查出租人是否侵害承租人的优先承租权应主要考虑以下两个基本因素：一是审查出租人是否履行了提前通知承租人的义务；二是审查出租人是否履行了告知同等租赁条件的义务。
出租人侵害承租人的优先承租权，应当赔偿因此给承租人造成的相应损失，具体赔偿范围包括：承租人因丧失继续承租房屋机会搬离原租赁房屋而支出的搬迁费、交通费、劳务费等；承租人因丧失优先承租权而承租同类房屋（地理位置、房屋性质、人流量等）因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失；因丧失优先承租权，承租人另行选址、未能正常经营而产生的合理期间的停业损失。
声明：1.本公众号推送的内容仅供参考，不作为正式法律意见。2.针对个案，如果您需要法律意见或者其他专家意见，请向专业法律人士（观若律师）寻求帮助。