二、不定期租赁合同的情形及相关法律规定

（一）当事人未采用书面形式签订租赁合同且无法确定租赁期限的

法律规定：《民法典》第七百零七条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

说明：该法条是租赁合同形式及其与租赁期限的关系的规定。该法条明确，租赁期限不满六个月的租赁合同，当事人既可以采用口头形式也可以采用书面形式；租赁期限在六个月以上的租赁合同应当采用书面形式，未采用书面形式，又无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

（二）当事人双方在租赁合同中明确约定租赁期限为不定期的

法律规定：《民法典》第七百零五条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

说明：该法条是当事人协商确定有租赁期限的法律规定，当事人之间签订的租赁合同，无论是首次租赁亦或是续订，租赁期限每次均不得超过二十年，否则超过的部分将视为无效。另外，当事人也可以协商在租赁合同中将租赁期限明确约定为不定期，此种情形虽然少见，但引发的纠纷却不少。

（三）当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据《民法典》第五百一十条的规定仍不能确定的

法律规定：《民法典》第七百三十条　当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

说明：该法条是关于未约定租期或者约定租期不明的情形下，租赁合同的形式推定及法律后果的规定。在当事人对租赁期限没有约定或者约定不明时，可以由双方在遵循意思自治和诚信原则的基础上，继续协商明确租赁期限，达成补充协议；若无法达成协商的，可以在充分考察合同相关条款、交易习惯、合同性质、合同目的等方面内容的基础上，利用文义解释等方法，明确租赁期限。在穷尽各种途径仍不能确定租赁期限的情况下，则只能认定为不定期租赁。

（四）租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的

法律规定：《民法典》第七百三十四条　租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

说明：该法条是对租赁期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人也没有提出异议情形下，推定双方当事人之间续订了租赁关系的规定，但租赁期限变为不定期。即双方当事人之间仅就原租赁合同的期限进行了实质性的变更，但租赁合同其他条款均应被视为继续有效，对双方均有拘束力，双方仍应按原租赁合同的约定继续履行义务。

（一）任意解除权的行使主体

租赁合同中的当事人既包括承租人，也包括出租人。所以，不定期租赁合同任意解除权的行使主体为合同双方当事人，无论出租人或承租人均享有任意解除合同的权利。

（二）通知的合理期限如何确定？

当事人在行使任意解除权时，必须在合理期限之前通知对方，以避免或者降低给对方当事人造成的损失。关于该合理期限的认定标准，需要结合个案并考量租赁物的使用目的、性质及交易习惯、解除成本等多种因素进行综合分析。

第一，使用目的。出租人与承租人在签订合同时，通常会在合同中明确租赁物的具体用途，是用于生产经营使用，还是用于生活使用；以及明确是临时性或周期性的，还是长期固定等条款。例如：若是临时性的，则通知期限可以相对较短，反之亦然。

第二，性质。需要考量租赁物自身属性及市场属性。例如是否易于保存、有无保质期限或使用期限、是否易于寻找替代物等因素综合分析该合理期限。

第三，交易习惯。交易方式的不同，对合理期限的认定也不同。交易习惯通常是某一区域、特定人群在完成某一类交易时所形成的一种交易规则，该规则在潜意识中形成了一种各方均在遵守的习惯。因此，合同当事人双方在行使解除权时，需结合该交易规则来认定通知的合理期限。

（三）行使任意解除权后是否需要承担赔偿责任？

因在不定期租赁合同关系中，出租人与承租人均可随时解除租赁合同，但是在行使解除权后，是否需要赔偿对方因此遭受的损失呢？在不定期租赁合同中，出租人和承租人均承担着同等的市场风险，例如同种类租赁物的租金普遍上涨时，出租人为了获取高额的租金收益，会单方抬高租金，承租人若不同意，则会以不定期租赁合同行使任意解除权；同样，若普遍下降时，承租人也可以采取同等方式进行。因此，承租人与出租人均享有同等的解除权利，一方不得因对方行使任意解除权而主张损害赔偿，仅在一方未遵守法定的合理期限，或者未尽到通知等附随义务的情况下才应承担赔偿责任。

四、结语